Palácios e Conventos dão lugar a Fábricas
Em 1814 já existiam três fábricas de estamparia no Vale de Chelas, no entanto, «a verdadeira transformação do mundo rural de Xabregas/Beato ocorreu a partir da extinção das ordens monásticas, após a revolução liberal de 1832-34.» (Pelas Freguesias de Lisboa, C.M. de Lisboa, 1993) As primeiras unidades industriais importantes, estabeleceram-se em edifícios religiosos ou em palácios. A Companhia de Fiação de Tecidos Lisbonense foi a primeira fábrica a instalar-se em Xabregas, no convento de S. Francisco de Xabregas. No Convento dos Grilos, em 1835, e por já não ter frades, instalou-se o Recolhimento de Nossa Senhora do Amparo, transferido da Mouraria. A igreja passou a ser a sede paroquial de S. Bartolomeu do Beato, em 1836, vinda do vizinho convento do Beato António. Esta zona, apesar da rápida mutação em curso, continuava a ser um espaço agradável, sendo dos preferidos para os passeios de domingo do povo lisboeta. Em 1852, foram definidos novos limites para a cidade e construída a Estrada da Circunvalação, ficando a freguesia do Beato fora dos limites da cidade. Na mesma altura, era criado o concelho dos Olivais e nele ficou integrado a freguesia do Beato até 1886.
Caminho de Ferro e Industrialização
A inauguração do caminho de ferro, em 1856, foi um acontecimento marcante a vários níveis, não só pela dinamização da indústria, mas também pela modificação da paisagem local, através da abertura das barreiras e de infraestruturas como a ponte ferroviária de Xabregas (projetada em ferro pelos engenheiros John Sutherland e Valentine C.L. em1834, a estrutura foi substituída por betão e cantaria em 1954).
Outro marco histórico foi, em 1854, a fundação da Fábrica de Fiação de Xabregas, de proprietários estrangeiros, iniciando a laboração em 1858, depois de se constituir em Companhia do Fabrico de Algodões. Trabalhando ali várias pessoas, foi por iniciativa dos proprietários da fábrica que foram edificadas, em 1867 e 1877, as primeiras vilas operárias em Xabregas. Em 1888, foram construídas mais duas vilas, de maiores dimensões, a Vila Flamiano (inicialmente destinadas aos mestres e contramestres) e a Vila Dias (para os operários). Ao todo foram construídas 106 casas no bairro operário da Companhia do Fabrico de Algodões.
De grande importância foi também a Fábrica de Fiação de Tecidos Oriental, fundada em 1888, na rua de Xabregas (onde atualmente funciona um centro comercial) e que empregava 425 operários. Na rua de Xabregas e na rua do Grilo existiam armazéns de retém e droguistas. Nos finais do século XIX, trabalhavam nas fábricas de Xabregas entre 800 a 1000 operários, surgindo na altura um forte movimento associativo, como, em 1903, a cooperativa “A Xabreguense” (Beco dos Toucinheiros) e Cooperativa Operária Oriental (Largo de Dom Gastão). O receio de uma revolta operária, resultado de anteriores greves e lutas por parte dos operários das várias fábricas existentes na zona, foi motivo de instalação de esquadra da polícia na Vila Dias.
No entanto, as quebras demográficas nos censos de 1920 e de 1960, resultam da redução da área da freguesia, com a criação da freguesia Penha de França, em 1918, e com a remodelação administrativa de 1959. (informação em “Pelas Freguesias de Lisboa” – C.M. Lisboa, 1993).
Em 1896, foram inauguradas as Cozinhas Económicas (rua de Xabregas, 44) garantindo um mínimo de alimentação a muitas famílias operárias que viviam numa situação onde as condições de vida, trabalho e habitação eram cheias de dificuldades.
No ano de 1900, a freguesia do Beato tinha 2215 fogos e 10 398 habitantes. Mais tarde, em 1922, são suprimidas as barreiras fiscais à entrada da cidade e em 1925, arrancava a 3ª fase de construção do Porto de Lisboa. Nessa época a zona era descrita assim: «bulício industrial, rumorejante de trabalho, as fábricas, as oficinas, armazéns, cais, caminho de ferro, vida viva que Lisboa central não conhece senão de passar de eléctrico debaixo do viaduto do comboio, indiferentemente». (Pelas Freguesias de Lisboa, C.M. de Lisboa, 1993).
Em 1933, na Vila Maria Luísa existia uma escola primária para rapazes (Escola Primária n.º 20), sendo nessa altura as aspirações da freguesia equipamentos como uma escola feminina, um balneário público, um mercado, e infraestruturas como iluminação, abastecimento de água e esgotos.
No início da década de 40, começou a obra do bairro social da Madre de Deus, foi aberta a Av. Infante D. Henrique e começou a ser executado o Plano de Melhoramentos do Porto de Lisboa. Nos anos 50, é realizada a inauguração do Mercado de Xabregas e a remodelação administrativa da freguesia, em 1959, que lhe fixou os limites praticamente idênticos aos atuais, tendo tido apenas muito pequenas alterações na reorganização administrativa da cidade de Lisboa de 2015.
Em 1965, o plano inicial de urbanização de Chelas previa a transformação da área industrial do Vale de Chelas em área urbanizada. No entanto, nos anos 70, a imagem do local era descrita como um desolador “cemitério de fábricas’, imagem que ainda hoje marca a paisagem.